Perubahan Kebijakan yang Dapat Mengubah Krisis Perumahan Secara Radikal

Jakarta, 28 Juli 2026 — Krisis perumahan semakin menjadi persoalan serius di berbagai negara. Harga rumah yang terus meningkat, biaya sewa yang semakin tinggi, keterbatasan lahan, serta pertumbuhan penduduk perkotaan membuat akses terhadap hunian layak semakin sulit, terutama bagi kelompok berpenghasilan rendah dan masyarakat usia produktif.

Di tengah kondisi tersebut, pembangunan rumah baru saja tidak cukup. Persoalan perumahan membutuhkan perubahan kebijakan yang mampu menyentuh akar masalah: ketersediaan lahan, tata ruang, pembiayaan, regulasi pembangunan, hingga perlindungan bagi penyewa.

Sejumlah ekonom dan pengamat perkotaan melihat bahwa kebijakan publik dapat menjadi faktor penentu. Regulasi yang tepat dapat meningkatkan pasokan rumah dan menekan biaya, sementara kebijakan yang terlalu membatasi pembangunan justru berpotensi memperburuk kelangkaan hunian.

Krisis Perumahan Bukan Sekadar Kekurangan Rumah

Ketika harga rumah melonjak, persoalannya sering kali dianggap sederhana: jumlah rumah tidak mencukupi.

Namun, krisis perumahan sebenarnya jauh lebih kompleks.

Di kawasan perkotaan, lahan yang tersedia semakin terbatas sementara permintaan terus bertambah. Proses perizinan yang panjang, biaya pembangunan, keterbatasan transportasi publik, dan aturan zonasi juga dapat menentukan lokasi serta jenis hunian yang dapat dibangun.

Akibatnya, rumah mungkin tersedia, tetapi tidak berada di lokasi yang dekat dengan tempat kerja, sekolah, layanan kesehatan, atau transportasi publik. Rumah yang secara fisik tersedia pun belum tentu terjangkau bagi masyarakat yang membutuhkannya.

Mendorong Pembangunan Hunian di Kawasan yang Tepat

Salah satu perubahan kebijakan yang berpotensi memberikan dampak besar adalah reformasi tata ruang.

Di banyak kota, pembangunan perumahan dibatasi oleh aturan zonasi yang menentukan jenis dan kepadatan bangunan. Ketika lahan yang strategis hanya dapat digunakan untuk pembangunan dengan kepadatan rendah, jumlah rumah yang dapat dibangun menjadi terbatas.

Reformasi zonasi dapat memberikan ruang bagi pembangunan hunian yang lebih beragam, seperti rumah tapak, apartemen, rumah susun, dan hunian dengan kepadatan menengah.

Namun, peningkatan kepadatan harus disertai infrastruktur yang memadai. Jalan, transportasi publik, air bersih, sanitasi, ruang terbuka, sekolah, dan fasilitas kesehatan harus berkembang seiring dengan pertumbuhan kawasan hunian.

Mempercepat Perizinan Tanpa Mengorbankan Kualitas

Proses pembangunan rumah juga dapat terhambat oleh prosedur administrasi yang panjang dan kompleks.

Pemerintah dapat melakukan penyederhanaan perizinan, digitalisasi proses, serta memperjelas standar pembangunan agar proyek perumahan dapat berjalan lebih cepat.

Namun, deregulasi bukan berarti menghilangkan seluruh aturan.

Standar keselamatan bangunan, kualitas lingkungan, aksesibilitas, sanitasi, dan perlindungan masyarakat tetap harus dipertahankan.

Tujuannya adalah menciptakan sistem yang lebih cepat, transparan, dan efisien tanpa menurunkan kualitas hunian.

Memperkuat Hunian Terjangkau, Bukan Sekadar Kepemilikan Rumah

Salah satu perubahan paradigma yang penting adalah melihat perumahan sebagai kebutuhan dasar, bukan semata-mata instrumen investasi.

Program perumahan perlu mempertimbangkan berbagai bentuk akses terhadap hunian. Tidak semua masyarakat membutuhkan atau mampu membeli rumah.

Sebagian membutuhkan rumah sewa yang terjangkau. Sebagian lainnya membutuhkan rumah susun dekat pusat pekerjaan. Ada pula kelompok yang membutuhkan subsidi pembiayaan atau skema kepemilikan bertahap.

Dengan demikian, kebijakan perumahan perlu menyediakan spektrum pilihan hunian yang sesuai dengan kemampuan ekonomi dan kebutuhan masyarakat.

Subsidi Harus Tepat Sasaran

Subsidi perumahan dapat membantu masyarakat berpenghasilan rendah, tetapi desain kebijakan menjadi sangat penting.

Subsidi yang hanya meningkatkan kemampuan masyarakat membeli rumah tanpa menambah pasokan dapat berisiko mendorong kenaikan harga. Ketika permintaan meningkat sementara jumlah rumah tetap terbatas, sebagian manfaat subsidi justru dapat terserap ke dalam harga properti.

Karena itu, kebijakan bantuan pembiayaan perlu berjalan bersama dengan kebijakan peningkatan pasokan rumah.

Pendekatan tersebut dapat mencakup subsidi yang lebih tepat sasaran, dukungan terhadap pembangunan hunian terjangkau, serta pembiayaan jangka panjang dengan mekanisme yang sehat.

Perumahan dan Transportasi Harus Dirancang Bersamaan

Masalah perumahan tidak dapat dipisahkan dari persoalan transportasi.

Rumah murah yang berada jauh dari pusat pekerjaan dapat menjadi mahal dalam praktik karena penghuni harus mengeluarkan biaya transportasi dan waktu perjalanan yang besar.

Karena itu, pembangunan hunian baru idealnya terintegrasi dengan transportasi publik.

Konsep transit-oriented development (TOD) menjadi salah satu pendekatan yang banyak digunakan untuk menghubungkan pembangunan hunian, kawasan komersial, dan transportasi publik.

Dengan pendekatan ini, masyarakat memiliki lebih banyak kesempatan untuk tinggal dekat dengan pusat aktivitas tanpa harus bergantung sepenuhnya pada kendaraan pribadi.

Melindungi Penyewa dari Tekanan Harga

Krisis perumahan tidak hanya dialami oleh orang yang ingin membeli rumah.

Jutaan masyarakat bergantung pada pasar sewa.

Ketika harga sewa meningkat lebih cepat daripada pendapatan, penyewa dapat mengalami tekanan ekonomi yang serius. Dalam kondisi tertentu, keluarga bahkan harus pindah ke lokasi yang lebih jauh atau tinggal dalam hunian yang kurang layak.

Kebijakan perumahan karena itu juga perlu memperhatikan perlindungan penyewa, transparansi kontrak, standar kelayakan hunian, serta ketersediaan rumah sewa yang terjangkau.

Namun, kebijakan perlindungan penyewa juga perlu dirancang hati-hati agar tidak mengurangi insentif pembangunan dan pemeliharaan rumah sewa.

Menggunakan Hunian yang Sudah Ada

Membangun rumah baru bukan satu-satunya solusi.

Pemerintah dan pemerintah daerah juga dapat mengoptimalkan rumah atau bangunan yang sudah tersedia tetapi tidak digunakan secara optimal.

Revitalisasi kawasan kumuh, pemanfaatan bangunan kosong, konversi properti tertentu menjadi hunian, serta pengembangan kawasan yang telah memiliki infrastruktur dapat menjadi bagian dari strategi.

Pendekatan ini berpotensi mengurangi tekanan terhadap pembukaan lahan baru sekaligus memanfaatkan infrastruktur perkotaan yang sudah tersedia.

Kebijakan Harus Berbasis Data

Perubahan kebijakan perumahan tidak dapat hanya mengandalkan asumsi.

Pemerintah membutuhkan data mengenai harga rumah, harga sewa, pendapatan rumah tangga, kebutuhan rumah, lokasi pekerjaan, kepadatan penduduk, serta perkembangan pembangunan.

Data tersebut dapat digunakan untuk menentukan wilayah mana yang mengalami tekanan harga paling tinggi dan kelompok masyarakat mana yang paling terdampak.

Dengan pendekatan berbasis data, kebijakan dapat diarahkan kepada persoalan yang benar-benar terjadi, bukan sekadar membangun rumah sebanyak-banyaknya.

Perubahan Radikal Tidak Harus Berarti Kebijakan yang Ekstrem

Krisis perumahan membutuhkan perubahan yang signifikan, tetapi perubahan tersebut tidak berarti pemerintah harus mengambil satu kebijakan tunggal.

Solusi yang efektif justru kemungkinan membutuhkan kombinasi beberapa pendekatan: reformasi tata ruang, percepatan perizinan, peningkatan pasokan hunian, subsidi yang tepat sasaran, penguatan rumah sewa, integrasi transportasi, serta perlindungan masyarakat berpenghasilan rendah.

Yang paling penting adalah memastikan setiap kebijakan saling mendukung.

Jika subsidi meningkatkan permintaan tetapi pasokan tidak bertambah, harga dapat kembali naik. Jika pembangunan diperbanyak tetapi tidak disertai transportasi dan fasilitas publik, masyarakat mungkin mendapatkan rumah tetapi kehilangan akses terhadap pekerjaan dan layanan dasar.

Dari “Membangun Rumah” Menjadi “Membangun Sistem Perumahan”

Krisis perumahan pada akhirnya bukan hanya persoalan jumlah bangunan.

Ini adalah persoalan tentang siapa yang dapat tinggal di mana, dengan biaya berapa, dan apakah mereka memiliki akses terhadap pekerjaan, pendidikan, transportasi, kesehatan, serta kehidupan sosial yang layak.

Karena itu, perubahan kebijakan yang benar-benar radikal bukan sekadar membangun lebih banyak rumah. Perubahan tersebut adalah membangun sistem perumahan yang membuat hunian layak menjadi lebih tersedia, terjangkau, dan terhubung dengan kehidupan masyarakat.

Jika pemerintah mampu menggabungkan kebijakan tata ruang, pembiayaan, pembangunan, transportasi, dan perlindungan sosial dalam satu strategi yang terintegrasi, krisis perumahan tidak lagi hanya dipandang sebagai masalah pasar properti.

Ia menjadi agenda pembangunan kota dan kesejahteraan masyarakat secara menyeluruh.(LN)